旅游景区经营权价值如何评估?
发布时间：2018/09/19
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旅游景区整体资产评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估。旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估；旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。
2 可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使用、转让、租赁承包、清算拍卖等5保护知识产权的需要。为企业打假、侵权提供索赔依据6通过无形资产评估，可以摸清家底，为经营者提供管理信息按照资源属性，可以把旅游资源分为自然景观(地文景观、水域风光、气候天象、生物景观)和人文景观(文物古迹、民俗风情、城乡风貌、现代设施、宗教文化、文学艺术、饮食购物)两大类型。自然景观和人文景观既有明显区别，又有一定的联系：自然景观旅游资源一般要经过人工的开发，或多或少带有人文因素；人文景观旅游资源往往要以自然景观为基础，并与其特色相协调。按照管理级别，我国旅游资源可分为世界级、国家级、省级和市(县)级四种类型。世界级的旅游资源主要包括：被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》的名胜古迹和列入“人与生物圈”保护区网络的自然保护区；国家级的旅游资源主要包括：国务院公布的国家重点风景名胜区、国家历史文化名城和国家重点文物保护单位，林业部批准的国家自然保护区、国家森林公园，国土资源部批准的国家地质公园等等。省级旅游资源主要包括省级风景名胜区、省级历史文化名城(镇)、省级文物保护单位、省级自然保护区、省级森林公园等；市(县)级旅游资源主要指市(县)级风景名胜区、文物保护单位等。旅游资源的类型和管理级别，比较准确地反映了各种资源的稀缺程度和品位的高低，是其价格形成的价值基础，是价格确定的主要因素。旅游资源的空间范围、地理位置、交通条件等客观条件，以及国家政策导向、旅游发展状况等动态条件，直接决定了开发的前期投入和投资回报效果，是确定旅游资源价格的重要因素。由于旅游资源的开发、使用和收益是一个投资大、周期长的过程，投资者对旅游资源经营权的市场需求，直接决定其交易价格。对于已有一定开发程度的旅游景区，旅游景区的现有收入是确定其经营权的价格的重要因素。现有收入的确定应从总收入中扣除计算周期内的实际经营成本。任何旅游资源经营权总是与一定经营时期相联系的，经营时间的长短主要由现有法律法规来确定的，同时也与资源开发建设的投资规划有关，一般为30-50年不等。综合上述因素，旅游资源经营权价格形成可由下列公式一、公式二表示：其中：P代表旅游资源经营权价格。公式一只适用于旅游景区经营权价格确定；公式二适用于所有旅游资源经营权价格确定。I代表旅游资源经营权价格确定当年，旅游景区的现有收入(income)。i％代表旅游景区自开发以来，旅游景区现有收入的年平均增长率。A代表旅游资源年评估价格(assessedprice)，主要由旅游资源的类型和级别确定。β代表旅游资源经营权市场需求系数，其大小在0和1之间。在市场经济条件下，政府定价只限于少数具有资源稀缺性、自然垄断性、公益性、公用性的关系国计民生的重要商品。政府定价的依据仍是商品的价值，实行政府定价的目的是为了稳定价格总水平，为国民经济计划服务。而在旅游资源经营权政府定价中，行为主体主要是分散的地方政府，定价的依据是与现有资源的低水平开发或破坏性开发的比较收益，定价的目的是为了加快本地区旅游业发展的需要。用旅游资源经营权价格形成公式分析，现有旅游景区政府制定价格(用公式一分析)，往往注重旅游景区的现有收入(1项)和经营年限(t项)，容易忽视旅游景区现有收入的年平均增长率(i％项)。例如，十堰市以武当山1年的旅游总收入作价，按照 50年至70年的经营年限，确定出武当山的经营权的低出让价格为4亿元；而现有旅游资源政府制定价格(用公式二分析)，表现为未能准确地进行旅游资源评估价格(A项)，在现有低效率经营的巨大财政压力和一哄而上急于出让经营权的激烈竞争下，过分压低旅游资源的开发条件系数、经营权市场需求系数和其他影响因素系数(α、β、γ项)，其极端情况便是旅游资源经营权的“零转让”。旅游资源经营权的分散的政府定价的特点，旅游资源经营权的交易就不可避免地表现为“点对点”即分散的地方政府对具体的企业进行谈判的形式，或形式上的政府对若干企业的招标行为等实质上的非市场化运作。这与入世后所要求的统一、透明和可预见(uniform，transparentand predictable)的政策环境明显不相适应。由于旅游资源本身包含的内容极为丰富，同时往往与其他诸如土地资源、水资源、气候资源、森林资源等自然资源难以分离，旅游资源经营权出让、受让双方的权利义务事实上难以准确界定，加之“点对点”交易形式所包含的浓厚的感情等因素，使买卖双方利益难以得到全面的确定，导致投资者投资信心缺乏。根据旅游资源的资源属性和管理级别，明确旅游资源经营权出让的有效主体。按照现有法律的规定，我国旅游资源绝大部分都是属于国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理人”，承担着旅游资源的所有权、管理权和经营权。中央、省、市 (县)级政府主要承担着旅游资源的所有权，市(县)政府主要承担着旅游资源的管理权和经营权。在现有管理体制下，有必要明确不同级别、不同属性的旅游资源经营权的出让主体。在实践中，可实行“本级审批，两级管理”的管理办法：国家级旅游资源由国家级批准单位审批，由省级政府实施出让管理，省级资源由省级单位审批，市级政府实施出让管理。旅游资源经营权的价格确定，不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，难以以单位价格的形式确定其价格。对旅游资源经营权价格的确定，应由专业的评估机构按照规定的评估体系实行综合评估，用旅游资源经营权价格形式公式，以评估价计算市场价。按照统一、透明和可预见的要求，建立省、市两级旅游资源经营权出让市场，制定全国统一的出让程序和经营权争议的处理办法，通过旅游资源经营权公开、公正、公平的交易，以市场价的形式实现国有资源的优化配置。旅游资源权的有序转让，是我国旅游业发展的必然趋势，推行的早迟、成败决定旅游业高速发展的早迟、成败。旅游资源经营权通过市场出让，要实现旅游景区经营的企业化，同时还要确保旅游资源的完整和可持续发展，既需要大胆稳妥的探索，更需要制定严格规范的法律法规予以保障。旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源(主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源)的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付(或分期支付)的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式，如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的特殊性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让，因此，对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源，由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品，又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品，其旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中，使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿，同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论，也就是说对旅游资源自身价值的评估，主要考虑能产生经济效益，能将其价值转化为货币，换句话讲，就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标，尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价，只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。（1）旅游资源开发、建设成本：包括旅游资源勘测、规划、设计成本；景点建筑物成本；基础设施和服务设施建设成本；土地利用成本。（2）生态环境保护成本：环境保护费用和环境绿化费用。（3）旅游资源管理成本：包括管理费用、人才培训费用、景点维护费用等。（4）损失补偿成本：如，转让山林搞旅游开发，不仅使农民失去劳动手段，而且会造成直接的经济损失，这些损失应由受让方补偿。旅游资源的开发条件指标是指对完全未开发的旅游资源和已有一定程度开发的旅游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评价。具体包括：（1）地区经济条件(收入水平、劳动力数量、农副产品供应条件等)；（2）可进入性(交通条件、基础设施条件、依托中心城市的距离、通讯条件等)；我国旅游资源绝大部分属于国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理人”，应该成为旅游资源经营权出让的主体，同时也应是委托估价的主体。旅游资源经营权价格是一定年限的价格，受让者必须向旅游资源的所有者缴纳一定的出让金。因此，出让旅游资源的经营权价格评估应明确价格内涵。旅游资源经营权价格包括三部分，旅游资源资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资应得利润。旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资源的绝对收益和级差收益按社会平均利润率(一般取银行利息率)还原成本金的价格。投资应得利润是指本行业的平均利润。收益现值法是在估算旅游资源未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，折算为评估日收益总和的一种方法。这里须注意的是，由于旅游资源的开发程度的不同，收益的确定也应不一样。对于尚未开发的旅游资源的收益确定，我们可以采用假设开发法，在结合旅游资源的自身价值评估的基础上，考虑旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估计旅游资源开发后的收益状况。Ft：在对旅游资源假设开发的条件下能带来的预期年收益水平；这里须说明一点，Ft的准确性取决于对旅游资源自身价值的正确评估和对旅游者需求的正确把握的基础上。对于已有一定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当年旅游景区现有收入(考虑其收益的年增长情况)为准，①：对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方式采用①式。在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时，其价格为旅游资源的投入成本价格与旅游资源带来的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，应归旅游资源所有者即国家所有，相当于出让金部分。投入成本价格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权时支付的平均成本。R1+ R2是旅游资源的增值收益(增值地租)，它等于旅游业平均销售利润率与社会平均利润率之差乘以旅游产品的销售收入。 总之，在我国，旅游资源经营权的转让在许多方面还待进一步完善和规范，而对其价格的评估还处于探索阶段，其理论和方法需进一步深入研究，特别是应加强理论界和实业界的交流与合作，在实践中来完善其评估方法。
