▎1、文旅的发展现状及趋势，何种情况下才适合做轻资产的模式。

答：文旅的发展现状及趋势上期已经谈到了，总体上来说，虽然经济下行，但是文旅发展的趋势是一个放缓的趋势，并不是下行趋势，还在不断地发展。

轻资产的模式从整个文旅项目上来说，一直是我们在推崇的，但是轻资产的弊病在于它的效益化、品牌化，或者是说在短期之内客流层面上很难实现一个比较好的预期。轻资产模式是一个逐渐孵化的过程，周期会拉得很长。但是轻资产好处在于可以辅助其它一些重资产。

轻资产模式什么时候时候适合呢？如果周边有其他的重资产项目投资的时候，那么轻资产运作是合适的，比如说现在国内经常提到的“文旅地产 ”。其实我理解文旅地产是不存在的，文旅跟地产是两件事，文旅是文旅，地产是地产。但是把文旅跟地产放在一起的时候，可以用文旅轻资产的模式来进行一个地产的溢价。这个是现在很多企业在做的事情，其实文旅并无所谓回收不回收，因为都知道文旅回收周期太长，也不对文旅做预期的回收，反而更多是便民、公益、造福等。因为文旅的消费力是非常低的，消费能够养活运营团队就可以了。资产收益更多的是从重资产而来，所以轻资产模式更适合结合重资产，纯轻资产做的话，比较难做。

▎2、目前中国文旅项目运作的成功经验及优秀团队有哪些？

答：中国文旅的运作成功经验，一类是景区类，国家5A景区做的比较出名的，例如故宫，长城，黄山等知名景区，这些景区在运作层面上还是不错的。当然我们现在也看到很多问题，大家都觉得长城人很多，管制有问题，但是我们要知道，长城每天的人流量如此之大，国外的预防能力都做不到，我们在不出安全的事故的情况下还能做好是很不容易的。

另外一类就是小镇，比如乌镇、古北水镇、拈花湾等。至于团队，大地风景做得还不错，从前端到后端是全套考虑的。从前面的策划到规划一直到后边的目的地运营，这一套体系做下来还是比较到位的。

▎3、文旅项目雷同化的突破以及运营盈利的模式

答：我们一直在讲雷同化突破，却一直在做雷同化的事情。什么原因呢？我认为和中国式思维有关系。中国人看重历史，国外重视逻辑。关于国内与国外的运营方式我认为就像中医跟西医。

西医是研究药里边有哪些内容能够把病治好，然后针对哪个细菌，哪个元素，只要把这些元素组合在一起，通过不同的组合，再通过临床试验，真的能治病，于是就出了西药。中药则不是，中药是这个药治好过多少个人，治好过哪一类病，哪一类病和这个病是有关系的，通过这个数据收集和历史资料的收集所产生的一个结果，之后每一次只要在这个历史数据上进行叠加和修正，结果就会越来越好。

所以中国景区的雷同有一个大的问题是在哪？因为我也面对过很多的投资者和开发者，他们在开发的时候，更愿意相信自己的眼睛。就是我看到哪个景区真成功了，而不是你告诉我，你的这套逻辑有多可行。这个其实是一个思维方式的转变，我不能说哪一个一定好，哪一个一定不好，其实这种雷同的景区，它的产品从某种意义上来说是在变化，但其实核心的内容一直都是雷同的。如果要想突破的话，好的办法就是去说服投资人，告诉他你的逻辑是可行的，恰好这个投资人又相信你的逻辑，于是就能够出现这种非雷同。这种案例也不是没有，但是相对会比较少。或者是找到一些有开发经验的人，他更愿意相信一些逻辑，他认为这个东西是没有问题。

盈利模式的层面上，文旅的盈利模式有几种,一种是估值收益，估值收益相当于股权。很多景区在打造的时候，花了十个亿，十个亿做起来之后，有大量的人进来，十年的门票没卖出去，景区的估值已经达到100亿，所以只要招一个股东进来，十个亿买景区10%的股份，还有90%的股份和一个景区，这是一种收益方式。

第二种是地产模式，就是我有货值，货值就是可售卖产品，地产也好，资源也好，或者做一个漂流的项目，又或者做一个缆车项目，缆车做完了之后再卖出去，这也是一种收益方式。

第三种是销售型。就是卖门票，二次消费。其实这三种模式相比来说各有取舍，有的风险较大，比如估值做不起来，那可能整个就都砸进去了。地产模式短平快，但是收益要想扩大到很大层面的话，相对较难。因为整个货之前都卖出去了，是瞬时收益。长久收益可能到十年，现在我也跟一些房地产开发商在聊，他们说我十年前要是有一栋楼，现在得多富有，但是十年前的时候就觉得已经很赚钱了，没想到十年后还能涨成这样，所以长期收益肯定受影响。做门票经济和二消的，短期收益会比较多。其实做景区的时候，有时候租土地，说土地流转没有买土地，其实很多资源还是在升值的。包括城市建设配套，做完之后，这个场地还是在升值，所以这也是一种模式。总体来说，文旅层面有以上这三种盈利模式。

▎4、旅游+地产结合的模式还能不能继续？不能的话，应该如何解决旅游项目资金投入大，回报周期又很长的问题？

答：国家对旅游项目去房地产化这个要求越来越严格，这个是对的。其实这是两个逻辑，先说旅游+地产，不说旅游地产，以前旅游+地产的打法，是房地产开发商在拿旅游项目的时候，真正的目的不是做旅游，或者说目的不完全是做旅游，现在也不是，但两个思维方式是不同的。

先说第一种，国家之所以出这个政策，是因为有很多的房地产开发商为了取得土地而曲线救国，就是告诉政府，这个项目上要投资多大的文旅项目，然后有些地方政府考虑到政绩，考虑到一些便民的可能性，认为在做这个事情的时候，有个游乐园，有个老百姓消费的场所，于是就允许建这块房地产，以前是拿旅游去套地产的，是套土地用的。后套到土地了，房地产就开发，房子卖了就赚钱，这是以前的模式。

现在如果国家把这两个剥离了，你的旅游归旅游，你的地产归地产，两者不影响。为什么不影响？我现在手头就有很多的开发商，他还在那做，因为以前他是为了拿地而投的文旅项目。现在不是，现在是地产还按地产拿，文旅还按文旅拿，不是因为文旅去拿地产，地产本身就能拿下，但是地产拿下来会有问题，比如市政配套跟不上，场地环境跟不上，老百姓认可度跟不上，土地溢价是没有的。但是旁边放一个文旅项目的时候，政府会考虑到老百姓的消费，还有它的IP和品牌价值，那可能会配套一系列资源。换句话说，国家的资金也就因为文旅项目吸纳到这个文旅场地周边了。

那在这种情况下，文旅创建之后，很多人去了，大家就不觉得地方偏僻了。不觉得偏僻了，周围的房价就会上来。很明显的例子就是古北水镇，以前密云的房价还是很低的，但是古北水镇项目进去之后，周边不要说房价了，周边的旅游景点，包括一些民宿、农家乐价钱都涨了起来。以前是用文旅来拿地。现在是用文旅来“升地”，提升溢价。这是两个方式，但是文旅+地产还是可以去做的，所以资金的这种大投入，就像我说的，其实现在地产开发商做文旅的大投入也有，其实大投入可能有大效益，品牌等各方面都做的比较大，所以房地产收益的溢价值也会比较高。